מכירת/קניית נכסים במכירה פומבית

1.

לסקור את היתרונות והחסרונות של מכירת / קניית נכסים בהליך של מכירה פומבית, כאשר המוכר איננו בעל תפקיד אלא הבעלים של הנכס (בדרך כלל ע"י בא כוחו).

2.

לסקור דרכים / פעולות בהן ניתן להקטין את הסיכונים ליוזם המכירה הפומבית ולמשתתפים בה.

1.

נוסח הסכם המכר המחולק למתעניינים אחיד (על מנת ליצור שוויון בין המציעים) ואין צורך לנהל מו"מ עם כל מתעניין בנפרד, דבר החוסך זמן ומאמץ.

2.

ניתן לערוך ביקור משותף (או מספר ביקורים) לכל המתעניינים יחד, ובכך לחסוך זרם של מבקרים ומתעניינים בבית המוכר.

3.

כל משתתף במכירה הפומבית מפקיד ערבות בנקאית / שיק בנקאי להבטחת הצעתו, וכך מובטח המוכר מפני חזרה (נסיגה) של הקונה מהצעתו.

4.

המוכר יכול לנסות להטיל את כל האחריות לבדיקת הנכס על הקונה ולהסיר מעצמו כל אחריות למצב הנכס, הן מבחינה משפטית, הן מבחינה פיסית והן מבחינת עמידת הנכס בתנאי הרשויות כגון התאמה להיתר הבניה, חריגות בניה, צווי הריסה וכד'. (הערה: לא בטוח כי הדבר יעמוד במבחן בית המשפט וייתכן שייקבע כי המוכר חייב לגלות לקונה כל מידע אודות הנכס, ואין הוא רשאי להטיל את חובת הבדיקה על הקונה).

1.

מבחינת המוכר אין כמעט חסרונות במכירה פומבית. המוכר בדרך כלל אינו מתחייב למכור למציע שהצעתו תהיה הגבוהה ביותר, או למכור בכלל, לפיכך אם בהתמחרות לא יושג המחיר אותו הוא מצפה לקבל, אין עליו חובה למכור.

2.

חיסרון פעוט למוכר הוא עלות פרסום המודעה בעיתונות, סכום היכול לנוע בין 1,500 ₪ ל-3,000 ₪ (תלוי בגודל המודעה), בפרסום בעיתונים המובילים, וסכום נמוך בהרבה בפרסום במקומונים.

3.

לכאורה קיים חיסרון קטן נוסף למוכר, והוא כי אם יחליט בסופו של דבר לא למכור למציע שהצעתו היתה הגבוהה ביותר, הוא עלול לאבד את המציעים האחרים שלא יחזרו לנהל עימו מו"מ. לאמיתו של דבר, אין הדבר מהווה חיסרון משום שאיש מהם לא הגיע ממילא לסכום בו המוכר מסכים למכור, לפיכך איש מהם אינו קונה מתאים.

1.

בניגוד למו"מ ללא מכירה פומבית, העלול להימשך חודשים ארוכים, כאן התהליך קצר ויעיל.

2.

בדרך כלל נקבע במודעות מועד אחרון אשר עד אליו יש להגיש את ההצעות, ובסמוך לאחר מכן מתקיימת ההתמחרות (המכירה הפומבית).

3.

מקובל לקבוע לוח זמנים של כשבועיים עד חודש להגשת הצעות, ובדרך כלל בתוך שבועיים עד חודש נוספים מתקיימת המכירה הפומבית.

4.

לפיכך הקונה יודע כי בטווח זמן של כחודש עד חודשיים יסתיימו הליכי המכירה הפומבית והוא ידע אם קנה או לא.

1.

בדרך כלל הסכם המכר אחיד לכל המציעים ואינו פתוח למו"מ.

2.

בדרך כלל לוחות הזמנים לתשלום התמורה קצרים לעומת הסכמי מכר רגילים.

3.

בניגוד למכירה רגילה, שם קונה שאיתר נכס אטרקטיבי יכול לנהל מו"מ ולהגיע להסכם מכר חתום ללא שיש מתחרים אחרים על אותו נכס, כאן מתמודדים מספר מציעים בו זמנית על הנכס.

5.

במקרים בהם המוכר מטיל את כל האחריות לבדיקת הנכס על הקונה, עלול הקונה להיחשף לחריגות בניה, צווי הריסה וכד'. אמנם ייתכן שבית המשפט יקבע כי המוכר חייב לגלות לקונה כל מידע אודות הנכס, אולם הסכמת קונה לקבל על עצמו את כל האחריות לבדיקת הנכס מרעה את מצבו.

1.

2.

הודעה בדבר סייגים כאמור תביא למצב בו המוכר יוכל להסכים למכירה אך ורק אם במכירה הפומבית יושג מחיר בו הוא מסכים למכור את הנכס, ולסרב למכירה אם לא יושג מחיר כזה.

1.

המציע יכול לציין בהצעתו כי הוא מבקש להשתתף בהתמחרות, וכי הוא מבקש ליידע אותו בדבר הצעה גבוהה יותר (אם תוגש) ולאפשר לו להשוותה או להציע יותר.

2.

המציע יכול לסייג את הצעתו בזמן. כך למשל, לקבוע בגוף ההצעה כי הצעתו בתוקף עד תאריך מסוים ולאחר מכן תפקע ההצעה. דבר זה ימנע מהמוכר להחזיק את הצעתו ואת ערבותו של המציע כ"בני ערובה" בעודו מנהל מו"מ עם אחרים.

3.

לחילופין המציע יכול להפקיד ערבות בנקאית ולא שיק בנקאי. כך, בהגיע המועד הנקוב בערבות, תפקע הערבות והמציע לא יהיה עוד "בן ערובה" בידיו של המוכר.

4.

המציע יכול לברר עם המוכר טרם הגשת ההצעה, מהו המחיר בו יסכים למכור את הנכס. אם המחיר אותו מצפה המוכר לקבל גבוה בהרבה מהמחיר אותו מתכוון המציע לשלם, יתכן שאין כל טעם בהגשת הצעה והפקדת עירבון.

5.

אם נקבע במודעות כי כל האחריות לבדיקת הנכס מוטלת על הקונה, ואם הקונה מסכים לתנאי, על הקונה לדרוש מהמוכר, לכל הפחות, להצהיר כי לא ידוע למוכר חריגות בניה, צווי הריסה או כל סיבה אחרת המונעת או עלולה למנוע שימוש בנכס כפי שהוא למטרה לשמה נרכש. סירוב של המוכר להצהיר כאמור, צריך "להדליק אצל הקונה נורה אדומה" ולגרום לו לשקול מחדש אם להגיש הצעה.

1.

המכירה הפומבית שלא במסגרת בית המשפט/לשכת ההוצאה לפועל אינה ממרקת את הנכס מעיקולים, שעבודים וזכויות צד ג' (מכירה במסגרת בית המשפט/לשכת ההוצאה לפועל נעשית לפי סעיף 34 א' לחוק המכר, והקונה קונה את הנכס כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג').

2.

לפיכך, על המציע לערוך את כל הבדיקות כפי שנעשה בהליך של מו"מ רגיל מול מוכר ולבדוק היטב בין היתר את מצב הזכויות המשפטיות (רישום הנכס), זכויות הבעלות בנכס, תנאי היתר הבניה והתאמת הנכס להיתר, חריגות בניה, צווי הריסה, שעבודים ועיקולים, וכן את מצבו הפיסי של הנכס. במקרה שהנכס הוא דירה בבית משותף, על המציע לבדוק גם את תקנון הבית המשותף.

3.

מציע שאינו יודע לערוך את כל הבדיקות הנ"ל בעצמו, טוב יעשה אם ייעזר בבעלי מקצוע מנוסים, כך למשל שמאי מקרקעין לבדיקת מצב הנכס והתאמתו להיתר הבניה וכך למשל עורך דין לבדיקת מצבו המשפטי של הנכס, על מנת שלא ימצא עצמו מפקיד עירבון לרכישת נכס פגום.